Achtung !!! Nebenkosten-Abrechnung

zur Situation:

Bin Ende April 2010 aus meiner vorherigen Wohnung ausgezogen. Sie wurde ordentlich übergeben, die Kaution wurde zurük gezahlt. Die Hausverwaltung hat aber 100€ zurückbehalten für evtl. Nachzahlungen. Soweit ja auch ok.

Jetzt kam die Nebenkosten-Abrechnung für 2009.

Forderung:

Hauswart: 790,81€
Schnee- und Eisbeseitigung: 140,53€
Schornsteinfeger: 10,14€

Laut Mietvertrag sind der Hauswart und der Winterdienst in den Betriebskosten enthalten. (135,00€ monatl.)

Kennt jemand so etwas?
Muss ich das bezahlen?

Hab der Huasverwaltung ne E-Mail geschreiben, mit der Bitte mir zu erklären, warum ich das nun bezahlen soll, obwohls doch anders im Mietvertrag steht.
Kam bisher aber keine Antwort.

1. wir machen sollche sachen nicht per mail sondern einschreiben immer schön mit der guten alten post.
2. wie viele mietparteien sind dort im haus ich denke mal ehr das die da was vergessen haben, nämlich das ganzte auf die einzelnen parteien auf zuteilen. Hauswart 790,81 für 8 monate bisschen häftig was hat der mann den im monat bei x parteien ??? wäre jetzt erstmal interessant. angenommen 5 parteien a 790 euro hää???
3. schau mal bei google nebenkosten mieterverein.
4. gegebenen falls mal zum mieterverein oder RA gehen.

alles inallem sollte die summe durch die mietparteien geteilt werden und der schornsteinfeger ist eigentlich auch in den nebenkosten enthalten oder hatteste gas oder so das er nochmals in die hütte musste dann könnte das anders aussehen.

zu1.: ja Sir! *schäm*

zu2.: Es sind 3 Mitparteien. 2 1-Zimmer Wohnungen, 1 3-Zimmer Wohnung (meine) und eine leerstehende Ladenfläche. Was das aufteilen angeht, halt dich mal fest. Das IST schon geteilt.

Gesamtkosten (nur Hauswart) : 5833,34€
Anteilig (66,31m² Wohn-/Nutzfl.): 790,18€

zu3.: Google schon gequält. Finde aber bisher nichts, was mir konkret weiter hilft. Auch den §35a EStG finde ich nicht so recht aufschlussreich (bin ich denn zu blöde?)

das kriegt der hauswart im jahr oder monat ???
und dann wäre noch interessant wie lang hast du da gewohnt und wie sah es da aus mit den nebenkosten. weil daran könnte man ja sehen wie es in der vergangenheit aussah und was man bezahlt dann könnte man vergleiche ziehen ich für meinen teil halte die rechnung für überzogen. aber sicher kann man das wohl nur sagen wenn man
1. vergleichsdaten hat
2. sich wohl mal fachliche beratung zukommen lässt wie schon erwähnt ist nen bisschen komplexes thema

vielleicht hilft das weiter:

http://www.geizkragen.de/magazin/ver...ter/17922.html

Den Abrechnungsposten “Hauswart” müssen Vermieter so aufschlüsseln, dass daraus ersichtlich ist, ob damit tatsächlich nur die umlagefähigen Hauswarttätigkeiten und nicht etwa auch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten abgerechnet werden.

Ist das nicht der Fall, genügt bereits das einfache Bestreiten der Richtigkeit einer solchen Abrechnung. Der Vermieter ist dann gehalten, die Kosten so aufzuschlüsseln, dass daraus ersichtlich ist, ob mit ihnen nur die tatsächlich umlagefähigen Beträge abgerechnet werden. (BGH, Az: VIII ZR 27/07

jup, das hab ich auch gefunden. Nun wirft mir das aber die Frage auf: welche Kosten sollen denn umlage-fähig sein und welche nicht?

Mein Gedankengang gestaltet sich in etwa so: Laut Mietvertrag sind die Kosten für den Hauswart in den Nebenkosten enthalten. Ich gehe also davon aus, dass Umlage-fähige Kosten darin enthalten sind?
Was kann denn da bitte noch dazu kommen? Ich hab den Kerl so gut wie nie gesehen.
Haben die sich einfach nur verrechnet? Reichen die im Vertrag veranschlagten Kosten nicht aus? und wenns so ist, ist das mein Problem ???

steht eigentlich alles im link von mir.
und was immer noch offen ist, wie lang hast du da gewohnt und was sind da an kosten auf dich zugerollt. daraus könnte man bei 1 jahr + x die jährlichkosten durch 12 x 4 nehmen und wüsste was für 1-4 Mon.2010 wo du noch dort gewohnt hast auf kosten für dich zukommen.
ohne genaue aufschlüsselung der nebenkosten weis man eh nicht was die abgerechnet haben und somit würde es wohl sinnvoll sein die rechnung prüfen zulassen, da mir hier zuviele unbekannte in der ganzen sache sind.

Einzug war zum 1.3.2008.
Auszug war 30.4.2010.

Hab also 2 Jahre und einen Monat da gewohnt. Für 2008 hab ich gar keine Abrechnung bekommen. Muss aber auch gestehen, dass mir das erst aufgefallen ist, als ich diese (also für 2009) bekam.

also wenn die da für 2010 nochmal 315€ haben wollen, geh ich kaputt.

wie kommst du auf 315 euro nach den zahlen im startpost gehe ich von knapp 1000 aus. und was haste im jahr 2009 bezahlt ??? rechne das mal um auf den monat dann kannste das mit 2010 vergleichen und wenn da enorme steigerungen sind würde ich es mal mit ner beratung versuchen, und auch ne ganue aufstellung haben wollen.

nene Sense, da hast n Hänger ^^

Ne Abrechnung für 2008 hab ich nie bekommen.
Die aktuelle (um die es hier geht) ist für 2009.
Die Abrechnung für 2010 (wenn sie denn kommt) kommt wohl frühestens Ende 2011.

Die Forderung für 2009 sind insgesamt 940,85€
auf 12 Monate geteilt ergibt das 78,40€ (also für einen Monat)
hochgerechnet auf die 4 Monate die ich in 2010 noch da gewohnt habe ergibt das 313,62€, die ich dann wohl nächstes Jahr nochmal blechen darf. Denn diese Abreczhnung bezieht sich ja nur auf den Zeitraum von Januar bis Dezember 2009

(kann man den Scan davon nicht irgendwie hier reinkopieren?)

jau wenn er geschwärzt ist und die gösse passt kannste es direkt über forum hochladen.
so jetzt wäre interessant was du denn im monat als vorleistung gezahlt hast (135 euro), dann wäre ne genaue aufschlüsselung der angefallen nebenkosten interessant und dann könnte man weitersehen. ich vermute fast mal das man 08/09 zusammen gelegt hat das geht aber wohl nicht weil binnen 12 mon. die sache vorleigen muss kommt was späer PP kann sich der vermieter ans bein binden.
so wenn ich mir das jetzt mal grob durch den kopf gehen lasse sind deine nebenkosten mal eben um 50% hoch geschnellt ist wohl net normal also würde ich mal so sagen da ist was faul ob du das allene auf die kette kriegst hmm schwierig sind wir also wieder am punkt angelangt wo man wohl weiter führende hilfe bräuchte. ich gehe mal fast davon aus das da die verpennte nebenkosten abrechnung durch die hintgertür nachgeholt werden soll 940 nachzahlung bisschen arg happig.

so, mit Hilfe von Sensemann hab ichs geschafft das Teil hier mal hochzuladen.

Hoffe man erkennt auch alles

Anhang 10297

wenn nicht, weiß ich auch nich^^

So was du da gekriegt hast ist keine nebenkosten abrechnung sondern nen witz aber nen schlechter hier mal nen link:

http://www.ummelden.de/nebenkostenabrechnung.html und noch was zu deinem §

http://www.berliner-mieterverein.de/...chiv/fl117.htm

das sollte alles drin sein.

mal ehrlich keine ahnung was der vermieter jetzt von dir will wenn ich aber den 2ten link durch lese heisst es doch mehr oder weniger die 940 euro darf ich mir bei der steuererklärung auf schreiben, und wenn ich mir durch lese was unter den summen steht sehe ich selbiges genauso mit dem schrib darfste zum finanzamt und hoffen das du ne runde steuern wieder bekommst ich sehe nix von bitte zahlen.

Anhang 10298
Anhang 10299
Anhang 10300

so, hier sind jetzt mal alle 3 Seiten zur allgemeinen Belustigung

da steht auch das "bitte zahlen" ;-) (auf seite 2)

lass den ganzen mist von einem fachmann prüfen da blickt ja kein schw... mehr durch alles nen bisschen suspekt für meinen begriff. seite 2. ist für deine steuererklärung du hast 1500 euro schon bezahlt und jetzt soll man noch mal`s 840 drauf legen nur für hauswart schnee und schornsteinfeger bisschen häftig.

genau genommen sogar 940€ ^^

100€ haben die von der Kaution direkt einbehalten. Vorsorglich für evtl. Nachzahlungen^^

War mir erst auch nicht so ganz sicher, ob die nun wirklich Geld haben wollen oder nicht. Aber als die Mahnung kam, wurds mir doch klar ^^

Zitat:

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Eine Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft, wenn einzelne typische Hausmeistertätigkeiten (wie Gartenpflege, Winterdienst oder Hausreinigung) gesondert abgerechnet werden und daneben noch Hausmeisterkosten in nicht unerheblichem Umfang umgelegt werden, ohne zu erläutern, welche Tätigkeiten des Hausmeisters damit abgerechnet werden und ob und gegebenenfalls die Kosten für Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten herausgerechnet wurden. (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Oktober 2001, Az: 18 C 259/01)

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und noch eins:

Zitat:

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Betriebskosten für den Hauswart sollten danach den Betrag von 0,50 € pro qm Wohnfläche monatlich nicht übersteigen! (LG Wuppertal WM 99, 342). Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Beauftragung eines Hauswartdienstes bestehen nach Ansicht des AG Wetzlar bereits dann, wenn die Hauswartkosten pro Wohnung gemäß Betriebskostenabrechnung 0,25 € je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat erreichen. AG Wetzlar, Urteil vom 25. März 2004, Az: 39 C 2607/03 (39), 39 C 2607/03.

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Die Hauswartkosten bei dir liegen bei 0,99 € pro qm!

Die Grundsteuer scheint ebenfalls unangemessen, ist wohl der Anteil für die Gewerbefläche nicht herausgerechnet.

Ich würde mit der Abrechnung zum örtlichen Mieterverein gehen, und die Leute das mal überprüfen lassen. Alle andere ist doch nur Rätselraten. Die ca. 20 € wäre mir das schon wert.

Zitat:

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War mir erst auch nicht so ganz sicher, ob die nun wirklich Geld haben wollen oder nicht. Aber als die Mahnung kam, wurds mir doch klar ^^

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na supi, dümmer geht nimmer oder ???
also wenn man sowas bekommt ist wohl das erste was man tut das ganze zu prüfen und das so schnell als eben möglich weil da gibt es sowas was sich frist nett und wenn man sowas verstreichen lässt hat man die A...karte. und mit viel pech hast du selgibe nun gezogen ich denke mal nun ist es echt mal höchste zeit sich von einem profi beraten zulassen anstatt weiter hier rum zu eiern weil der autonormal mieter fisch hier wohl im trüben und es wird höchsten darauf hinaus laufen das du zahlen darfst was eventuell noch nichtmals mehr gerechtfertigt ist. also wie der vor poster sagt mieterverein oder RA für mietrecht.

achja auf die Urteile sollte man sich auch nur berufen, wenn denn dann keine aktuelleren urteile zum thema gibt weil 99 01 04 sind alles andere als aktuell so das sich das ein oder andere schon geändert haben könnte.

naja, so ganz untätig bin ich deswegen ja nun auch nicht geblieben^^

die Leute haben inzwischen 2mal von mir die Bitte bekommen, mir zu erklären, wofür ich das zahlen soll.

1x per E-Mail
1x auf Papier

Morgen gehts telefonisch los. Außerdem werd ich meine ehemaligen Nachbarn mal besuchen. Die müssten ja so ungefähr das selbe auf der Abrechnung stehen haben.

Und das mit den Fristen....
Also wenn eine Rechnung / Zahlungsforderung unrechtmäßig ist, (und das steht für mich fast außer Frage) in wie weit kann man sich dann noch auf irgendwelche Fristen berufen?

frag mich jetzt nicht nach den zeiten etc. aber es ist ja im allgemeinen so wenn du ne rechnung bekommst und sie dir nicht schmeckt musst du ihr widersprechen (wider rufen wie es auch immer juristisch heissen mag) tust du dieses nicht und ist sie denn noch so falsch das sie falsch ist dann hast du damit die forderung anerkannt. Ist nun mal so du hast hier mehrere links als ansatz bekommen dort sollte auch was dazu zufinden sein.
desweitern hast du immer noch nicht wirklich verstanden, das man wohl als laie nicht wirklich dagegen ankommt welches ich aus selbigem herraus lese:

Zitat:

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Morgen gehts telefonisch los. Außerdem werd ich meine ehemaligen Nachbarn mal besuchen. Die müssten ja so ungefähr das selbe auf der Abrechnung stehen haben.

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und nun ja die nachbar kannste ja fragen aber sowie ich es aus eigener erfahrung kenne kannste das vergessen. ich denke da mal an ne ehemalige nachbarin die ist bei der nebenkosten abrechnung immer nachdem motto gegangen stimmt schon und wenn ich den hals auf mache können die mich ja an die luft setzten.
zu dem zeitpunkt hatten wir immer 1 heizkörper mehr in der hütte und keiner wusste wie der dahin kam :(. aus der letzten vergangenheit gehts bei mir z.b. um nen kabelzwang ich möchte gerne selbigen anbieter selber wählen das 1. schreiben ist 5-6Wo. her mein nachbar wollte sich ebenfalls drum kümmern und heute mal mit gesprochen er hat nicht hatte keine zeit hahaha und später wundern das die machen was sie wollen ???

damit kannste dir ja eventuell denken was du mit deinen ehemaligen nachbarn machen kannst. und solltest du dir was ich vermute keinen RA und Co. leisten gibt es beratungshilfe und PKH beim amtgericht.

nene Sensi, da hängste schon wieder ;-)

Meine Bitte, mir zu erklären wo diese Kosten herkommen, war absolut innerhalb der Frist. Dies reicht als Widerspruch absolut aus. Ich habe die Forderung also ausdrücklich NICHT anerkannt.
Am Telefon wurde mir heute auch bestätigt, dass mein Schrieb eingegangen ist. Man "arbeitet dran" und will sich bei mir melden. (Ist leider bis jetzt nicht geschehen)

Den Nachbarn hab ich angetroffen. Seine Abrechnung sieht auch komisch aus. Insgesamt soll er weniger zahlen, weil seine Wohnung kleiner ist (logo). Aber zuviel ist es auf jeden Fall.
Er ist direkt zur Hausverwaltung hingegangen und hat gefragt wie das kommen soll. Er hatte auch die Abrechnung vom letzten Jahr.
Ihm wurde (so mehr oder weniger schwammig) erklärt, dass das an den gestiegenen Heizkosten läge.

Also haben wir mal verglichen. 2008 und 2009. Die Heizkosten sind demnach um mehr als 100% gestiegen.

Hab meine Rechtsschutzversicherung auch schon informiert. Die wollen sowas ja immer erst prüfen, bevors an den Anwalt geht. Ich müsste morgen wohl schon was von denen hören.

Ich halte euch auf dem laufenden ;-)

wer ist sensi kenn den menschen nicht muss neu hier im forum sein grimmi.

Zitat:

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Meine Bitte, mir zu erklären wo diese Kosten herkommen, war absolut innerhalb der Frist. Dies reicht als Widerspruch absolut aus. Ich habe die Forderung also ausdrücklich NICHT anerkannt.

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wo ??? nix von gelesen meine glaskugel ist zur rep. :(. um sollche miessverständnisse zu vermeiden immer direkt alles erzählen und nicht nur die hälfte.
nun ja da wäre mal interessant wie man die heizkosten um 100% steigern kann bei fallenden Ölpreisen haben sie euch heimlich nen grösseren tank verpasst oder ausversehen ne ladung öl in die pampas gepumpt ???
Och jo mit der RS geht eigentlich rechtschnell ne erstberatung ist meistens kein thema reicht nen anruf dann kannste zum RA wackeln der veranlasst dann das weitere und sschreibt auch mal eben die RS an. die RS funxt aber nur wenn man auch mietrecht drin hat ist meistens nicht in den packeten enthalten kommt extra.

*nochmal guck*

ja nö, nö ja, nö, ja...

hast Recht, dass ich es rechtzeitig gemacht hab, hab ich nicht ausdrücklich geschrieben. Mein Fehler. Hab ich halt vorrausgesetzt ^^

Mietrecht hab ich drin. Hab die Versicherung nur deswegen abgeschlossen. Weil meine Ex-Vermieterin so n Drachen war. Als ich da ausgezogen bin, wusste ich dass sie mich vor Gericht zerren will.
Weil in der Wohnung....

...naja, is ne andere Geschichte. Und ne lange. Irgendwann werd ich das alles mal niedertippen und als Blog-Eintrag veröffentlichen oder so. Wenns vorbei ist. Das Verfahren läuft ja auch erst 3 Jahre^^

Zitat:

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ja nö, nö ja, nö, ja...

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???????????

Zitat:

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Hab ich halt vorrausgesetzt ^^

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AW post 22 wo ??? nix von gelesen meine glaskugel ist zur rep.

Zitat:

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Weil in der Wohnung....

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ne leiche versteckt war ??? macht man auch nicht :D

und sonst noch was neues ??? das wäre dann der interessante teil des tages.

ehrlich gesagt, ja^^

Als ich bei meinem Nachbarn war, bin ich mit dem Fuß am Ladekabel von seinem Laptop hängen geblieben und hab das Teil vom Tisch gerissen. Der is hin. Nun darf ich meine Haftpflichtversicherung auch gleich beanspruchen^^

Was das andere angeht: Hetz nich, Sensi. Papier is geduldig, hat mal jemand erzählt :-p

was möchtest du mir nenn nun mitteilen ??? ich blick irgendwie net so wirklich durch :(.

Zitat:

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ehrlich gesagt, ja^^

Als ich bei meinem Nachbarn war, bin ich mit dem Fuß am Ladekabel von seinem Laptop hängen geblieben und hab das Teil vom Tisch gerissen. Der is hin. Nun darf ich meine Haftpflichtversicherung auch gleich beanspruchen^^

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was hat das mit nebenkosten und der exvermieterin zu tun ???

hier mal n kleines Update, damit ihr auch alle was lernt:

Hab das ganze nun in die Hände eines kompetenten Anwalts übergeben. Sein Schreiben dazu darf ich hier natürlich nicht einfach ohne seine Erlaubnis hochladen. Deswegen zitiere ich einfach mal ein kleines Stück.

[...]Die Verteilung der Heizkosten nach Wohnfläche korrespondiert nicht mit §7 HeizkV, so dass gem. §12 HeizkV dieser Posten um 15% [...] reduziert werden darf.[...]

Falls das jemand nochmal genau nachlesen möchte: www.heizkostenverordnung.de Ist Ultra-Beamtendeutsch. Muss man gut 3 mal lesen bis man das alles kapiert ;-)

Das ganze ist noch nicht die Endlösung. Der Hausverwaltung wird nun erstmal ein Vergleich vorgeschlagen, der eine Schlusszahlung von 450,00€ beinhaltet. Sobald ich da ne Rückmeldung hab, werd ich das hier melden und so genau ich kann auch erklären.
Dann können alle anderen vielleicht eher mal gegenan stinken, wenn sie ne komische Abrechnung bekommen.

neues Update:

der Anwalt hat inzwischen an die Hausverwaltung geschrieben. Ich zitiere hier nochmal was wichtiges.

[...] Ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage ist Herr XXX (ich) bereit, [...] einmalig 450€ zu zahlen, wenn sie zugleich erklären dass damit alle Forderungen [...] erledigt sind.

[...]

Insofern dürfen wir bereits jetzt darauf hinweisen, dass hiesige Gerichte eine Nebenkostenabrechnung insgesamt für nicht fällig halten, wenn Einzelpositionen nicht ordnungsgemäß abgerechnet sind. Vorliegend springt ins Auge, dass Kabelgebühr und Müllgrundgebühr nicht dem im Mietvertrag [...] vereinbarten Abrechnungsschlüssel entsprechen.

Soweit Heizkosten insgesamt Verbrauchunsabhängig nur nach Wohnfläche umgelegt sind, kürzt §12 HeizkV den dortigen Anspruch von vornherein um 15%. (in diesem Fall 237,51€)

[...]

Per Saldo meinen wir also, dass es ein großes Entgegenkommen unseres Mandanten darstellt, wenn er Ihr Risiko, dass die Abrechnung insgesamt nicht fällig sei, mit einem Abschlag [...] berücksichtigt.

[...]

-Zitat Ende-

Zwischenfazit:

Nebenkostenabrechnungen die merkwürdig aussehen, sollte man UNBEDINGT von einem Profi überprüfen lassen.
Nachdem ich mich mit dem Anwalt besprochen habe, bin ich mir recht sicher, dass allein dieses Schreiben so dermaßen fruchten wird, dass ich tatsächlich mit einer Schlusszahlung von 450€ fertig bin.

Ein Beratungsgespräch ist bei vielen Rechtsanwälten kostenlos. Ansonsten sind diese auch in fast jeder Rechtsschutzversicherung enthalten. Wenn ein Anwalt so ein Schreiben dann aufsetzt, kostet das in der Regel zwischen 60 und 80 Euronen. Also selbst ohne Rechtsschutzversicherung sollte man ruhig trotzdem einen Anwalt aufsuchen, damit er da mal einen Blick drauf wirft.

Sobald ich von der Hausverwaltung Antwort bekommen habe, werde ich diese natürlich auch hier kundtun.

Update:
Es ist geschafft!!!
Die Hausverwaltung hat sich zwar gewehrt, hat sich aber nun doch auf eine Schlusszahlung von 450€ eingelassen. Die Nachzahlungssumme ist also um mehr als 50% reduziert.

Es wird schriftlich erklärt, dass die Hausverwaltung dann keine weiteren Forderungen stellt. Bedingung ist aber, dass ich das selbe schriftlich versichere (kleine Trotz-Reaktion)

Meine Empfehlung also: Nebenkostenabrechnungen immer prüfen. besonders wenn sie merkwürdig hohe Summen enthalten.
Wenn man nicht durchsieht, prüfen LASSEN.